碧桂园森林城市为何在大马受阻？或因其项目的特殊性

本文摘要：最近马来西亚新的总理马哈蒂尔在拒绝接受中国媒体专访时，再度申明了他本人对碧桂园森林城市项目的基本立场，总结下来就是三点：森林城市计划立场恒定赞成高价房地产项目下的大量移民不容许派发绿卡给这类人不有可能一石激起千层浪，马哈蒂尔的表态不仅引起了开发商碧桂园股价插水，而且在众多早已投资和无意投资马来西亚房地产的中国投资者心里掩盖了一层阴影，大家用困惑的眼光打量着这个东南亚国家：马来西亚还能转吗？

最近马来西亚新的总理马哈蒂尔在拒绝接受中国媒体专访时，再度申明了他本人对碧桂园森林城市项目的基本立场，总结下来就是三点：森林城市计划立场恒定赞成高价房地产项目下的大量移民不容许派发绿卡给这类人不有可能一石激起千层浪，马哈蒂尔的表态不仅引起了开发商碧桂园股价插水，而且在众多早已投资和无意投资马来西亚房地产的中国投资者心里掩盖了一层阴影，大家用困惑的眼光打量着这个东南亚国家：马来西亚还能转吗？笔者前不久刚实地考察了马来西亚（主要是其大城吉隆坡）的房地产市场，融合这次实地考察，公开发表一点对这个事件以及马来西亚房地产投资的深度思维。1 马来西亚政府和民众对海外投资的态度作为一个民选国家，当地民众对海外投资者的态度将对政府施行针对海外投资者的政策产生一定的影响。无论是马哈蒂尔还是他的反对者，都会作死到要和民众讨好。荐一个例子，过去几年由于海外投资者争相涌进澳大利亚房地产市场，主要是悉尼和墨尔本，炒高当地的房价，进而把当地年轻人吸管了房地产市场，惹得天怒人怨，在民众强劲的压力下，澳大利亚各州政府不得不先后实施了一系列针对海外投资者的容许措施，最后结果是部分海外投资者身陷其中，一部分人挥泪割肉认赔。

所以在作出投资决策前再行搞清楚马来西亚民众以及政府对海外投资者的态度就变得尤为重要了。通过一些间接证据，实地考察以及合理推测，我们的辨别是，马来西亚民众和政府对海外投资应当是持一个较为正面的态度，而且在非常宽一段时间内这种态度会转变。从人性的角度抵达，感受到利益要比看清灵魂还无以，澳大利亚政府之所以对海外投资者痛下狠手无非就是他们一动了本地人的奶酪。

某种程度的道理，海外投资者转入马来西亚市场不会否动到本地居民的奶酪呢？我们的推测是会，这是由马来西亚现行的海外投资法要求的。我们来看一下马来西亚现行的海外投资法：马来西亚各州政府对外国人投资房地产有门槛容许，比如热门城市吉隆坡的投资门槛是100万马币，而雪州的投资门槛是200万马币。

外国人不能出售享有分层地契（Strata Title）的项目，最典型的就是公寓，外国人不容许出售享有独立国家地契的项目，比如独立国家别墅等。外国人投资房地产最多贷款额度是50%，也就是杠杆率最多用到1倍。外国人交易房地产，如果房产在五年内出售，税率为收益的30%，六年后出售，税率则为收益的5%，时间从签定购房合约日开始计算出来。

我们对马来西亚政府对海外投资管理思路的理解是，政府企图在房地产市场中故意拆分出有两个独立国家的市场：一个是普通市场，在这个市场里，你可以卖到一些优质资产，比如可以分开享有土地所有权的带上独立国家地契的独立国家别墅及其他土地项目，同时你也可以出售到那些总价较低，可开销性强劲，最合适普通人日常居住于的中小户型刚刚须要房产。另一个市场是中高端市场，在这个市场里，你可以出售那些总价较为低的大中户型的房产。前一个市场只对外开放给本地居民，而后一个市场则谁都可以进场玩游戏，主要玩家是海外买家和一部分本地高净值人士。打个不合理的比喻，这就相等于马来西亚政府按照价格划出了一块租界，外国买家只容许在租界里活动，无论他们在里面怎么着急，对在租界外居住于的本地居民影响并不大。

忽略政府在大力引入海外资本的同时，还可以从海外投资者在租界里蓄意炒楼，生产泡沫中通过缴纳税费的方式受益，并通过公共福利归还本地居民。和澳大利亚政府最先之前对海外投资者构建无差别对待有所不同，马来西亚政府的这种有差异玩法对本地居民只有益处，没坏处，所以民众对海外投资应当是十分青睐的。

2 碧桂园森林城市项目的有所不同既然大方向上，政府和民众对海外投资者的态度是大力正面的，那为何马哈蒂尔独独对森林城市项目很发烧呢？答案是这个项目很类似。规模大，居民单一：整个项目占地面积大约14万平方公里，近乎半个澳门的面积，总投资规模逾1000亿美元，预计耗时20年。

南华早报和路透社的报导称之为，这个项目目前已卖出的房产中，中国买家大约占到七成。据开发商预计，项目已完成之后可居住于70万人，所以预计将不会有将近50万的中国人居住于在这里。地理位置类似，战略意义根本性：森林城市坐落于马来西亚和新加坡之间的堆海区，距离新加坡的直线距离大约2公里，归属于马来西亚的柔佛州，它距离全球最重要的贸易地下通道之一的马六甲海峡仅有数英里之遥。该海峡对于中国意义根本性，中国80%的石油进口都要经过这里，堪称其咽喉交通要道，森林城市也是碧桂园号召政府一带一路战略而发售的根本性建筑项目。

有史以来，由于在区域上的压倒性优势，东南亚国家仍然对它们的巨无霸一家人中国怀著一种害怕和牵制的心理，这种场景，就如同一群小人国里，忽然来了一个巨人，小人国大自然要对这位巨人有点敬畏和牵制之心。尤其是最近十几年中国崛起和一带一路的战略实行，无论在政治上还是经济上，中国对东南亚国家都产生了前所未有的极大影响力。在这样一个敏感时期，这样一个脆弱地理位置，经常出现这样一个巨无霸项目，而且竣工之后绝大多数居民都是中国人，土地所有权也归中国人，也难怪会把马哈蒂尔吓得不重，他还没作好把森林城市划入中租界的心理准备。3 马哈蒂尔的影响力虽然同为民主国家，但是与欧美等国比起，东南亚国家在体制上有可能额偏向中国一些，尤其在个人威权方面。

欧美国家 领导人的个人权力和影响力实质上并没我们想象的那么大，他们主要是不受所在党派以及党派背后所代表的利益集团所掌控，所以有时候即使领导人个人传达对某个项目的不反对，但这丝毫阻止不了资本对该项目的之后欢迎。但是东南亚国家则有所不同，尤其是还在世的上世纪政治强人，比如柬埔寨的洪森，马来西亚的马哈蒂尔，他们对某件事的个人态度对政府的影响力要相比之下多达欧美领导人。我们可以称作政治经济学，这有可能也是投资东南亚国家必须留意的一个类似之处。

那么马哈蒂尔所代表的中央政府对森林城市项目的不反对知道不会对该项目产生根本性有利影响吗？我们的答案是是的。我们来看一下马来西亚的社会制度。马来西亚联邦实施君主立宪制，全国共计13个州，其中有9个州享有世袭元首，称作苏丹，马来西亚货币上印的头像就是苏丹，森林城市项目所在地的柔佛州就是世袭苏丹州之一。

在君主立宪制下，州内最低元首没实权，只是虚君，但是柔佛州的苏丹是马来西亚所有苏丹中最有权势的一个，他不仅享有唯一属于自己的武装力量，而且还享有全州的土地所有权，所以马哈蒂尔的中央政府显然无权干预柔佛苏丹把土地卖给外国人。但是由于马哈蒂尔的中央政府掌理着移民和边境的权力，土地你可以卖给外国人，但是我可以不想外国人入境或者严苛容许他们在马来西亚居住于的时间，这块土地对于外国人来说相等于出了海外飞地。4 对马来西亚其他地产项目的影响马哈蒂尔对森林城市项目的态度，并不代表他对马来西亚国内其他有外国投资者参予的房产项目的态度。

他之前不止一次在各个场合声称对能为马来西亚带给工作岗位和外来投资的项目回应青睐，这应当不是客套话，谁不会和钱过不去呢？森林城市查禁主要是因为其规模和脆弱地点，而一般的房地产项目都不具备这样的特殊性。这里又衍生出来一个常常被争辩的话题，究竟是自由选择投资那些市场早已成熟期平稳的大都市，比如吉隆坡，还是自由选择投资那些有较好发展前景的新兴城市，比如森林城市。

大都市跑完的大位，新兴城市跑的快，两者各有千秋。投资者在做到海外投资时，应当对这两种城市做到多维度实地考察，比如以本文所谈及的政治因素看作，像投资东南亚这种政治风险比较较为低的国家，大都市的确定性和安全性，要高于新兴城市，但是像投资美国、英国、澳大利亚这种政治风险较为较低的国家，新兴城市的涨幅则也许不会高于大都市。

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